第二次大戦後、ベビーブームによる人口増加と都内への人口集中のため、
都心部では住宅が不足し、地価が高騰していきました。
もはや都内で土地は買えず、ドーナツ化現象といって
東京から少し離れた千葉・埼玉・神奈川に住宅用地が乱開発されていきます。
埼玉はドーナツ化現象の主役なのです。
ドーナツ化現象が起こった原因は都心の土地不足なのですが、
他に、都心の人口密集地では公害問題が深刻化し、
排気ガスや水質汚染によって居住環境が悪化したため、
良好な住環境を求めて郊外へ土地を求めた、という側面もあるそうです。
当時、土地不足のため、土地は一貫して値上がり基調です。
昭和４０年頃から土地は投機的に売買され、
北海道の山々が細切れにされて売買されたり、
埼玉の山林も、意味不明に細切れ分譲されたところが沢山見られます。
こういうのは「郊外へ移り住みたい」からではなく、
将来の値上がりを期待して土地購入した人が多かったようです。
当時の新聞広告には郊外分譲地の販売広告が数多く見られ、
「土地は目減りしない」「値上がりするから儲かる」という
土地神話が拍車をかけ、もはや実体経済をかけ離れて
「土地の権利を持っておけば安心」という感覚すらあったようです。
値上がりする安定資産。安全投資。
だから権利を持っておけばいい。権利証が欲しい。
もはや現地を見ないで購入しても所有権さえあればいい、という空気です。
これがいわゆる原野商法なわけですが、
当時は一流新聞に、当たり前のように新聞広告が出されており、
我先にと分譲会社に電話し、購入申込したのです。
開発業者は民間企業ですから、その造成の質もピンキリ。
誠実に造成した住宅団地は、現在も利用されていますが、
森林伐採すら行わず、森をぶつ切りにして分譲販売し、
売り逃げた業者も沢山います。
というわけで、昭和３０～４０年頃、
原野商法の土地を購入した人々は、
詐欺に騙された、というより
「儲け話に乗っかって失敗しただけ」
という見方もあるようです。
※なにしろ失敗した本人が仰っていました
また、当時は都市計画法の施行前後。
未線引区域の土地を開発していたと思ったら
急に都市計画区域と調整区域の線引きが行われ、
開発許可が必要になってしまいました。
許可を得るところもありましたが、
予算や設計の都合上、開発許可を取らないまま違法造成を続行。
そのまま売り切ってしまう分譲業者すらいました。
結局、許可を取っていないため、
開発道路は建築基準法上の道路に指定されず、
建築不可の分譲地が出来上がってしまったわけです。
当時の分譲地ですが、
もちろん住宅目的で購入した人々も多かったです。
ドーナツ化現象の代表例ですが、
駅を離れて、バス便でなんとかたどり着くような場所の、
山や岩盤を開発して住宅団地を造成した場所。
東松山でも数多くありますし、吉見町の山中にも沢山あります。
人口減少社会の昨今、こうした古い住宅団地の物件は
世代交代の兼ね合いもあって、数多く売り出されています。
中古戸建はなんとかなるのですが、
条件の悪い更地が残ったままですと、売れないことも多いです。
もはや現代は土地不足ではありませんから、
不便な場所に、数千万円かけて住宅ローンを組みたくないわけですね。
昭和３０～４０年代に土地を購入した人は、
実はそんなに高値で買っていません。
勿論、当時と貨幣価値の違いはありますが、
当時の購入価格は４０万円～６０万円くらいです。
一方、土地価格がさらに高騰した平成前後に買われた方は、
駅から遠い土地にもかかわらず坪２０万円、
一番高い時期には坪４０万円で購入している場所もあります。
土地面積は４０坪くらいが多く、
現代のニーズには合わないことが多いです。
当時は土地不足ですから、なるべく分譲面積を小さくして、
戸数を増やしたかったためです。
さて現代。
それらの土地を売ろうと思えば、
近隣の駐車場用地にでもするしかないわけですが、
そうすると５０万～１００万円の世界です。
買った時と比べても大して変わらないし、
いいじゃないかと思うのですが、そうはいきません。
何しろ、この土地はバブル期にも持ち続けた土地です。
平成初めには「１０００万円で譲って欲しい」「２０００万円で買います」
という話が来ていたわけで、
今売ってしまうと”損した気になる”。
古い住宅団地に余っている空地の半分くらいは、
実は「損切りできない土地」だったりもするのです。
駅から遠く離れた古い住宅団地でも、
５０坪程度あれば建築用地として売れます。
しかし金額は多くの場合、
１００万円前後にしかなりません。
売るために測量したり、山林と化した荒れ地を整地すれば
赤字になるかもしれない。
そんな、どちらかといえば負動産になってしまった土地。
当時、投機目的で土地を購入した人々は、
そもそも比企地方に縁がありません。
何しろ新聞広告を見て購入を決意した方々です。
多くは都内在住だったり、相続が発生して散り散りになったりしています。
「次世代が困らないよう処分しなければ」
という売却ニーズは結構あります。
しかし、金額が低いと仲介手数料も安くなるため、
不動産会社が売却を受け付けてくれないことが多いです。
※低価格帯の仲介手数料については、法改正により
上限19.8万円（税込）まで頂戴できるようになりましたが、
それでも断られることが多いようです。
正直、弊社も是非販売させて欲しい！とは言えません。
地元のことなので、頼まれたら、できる限りお手伝いしていますが、
１物件預かるだけで、それなりの工数が発生しますから、
人件費も含めるとペイできないのが正直なところです。
とはいえ、放置された住宅団地の空き地は、
地元住民がボランティアで草刈りしているのです。
皆が困っています。誰かが綺麗にしないといけない問題ではあります。
いまどき「ゼロ円物件！」みたいなものも流行っていますが、
東松山の土地はゼロ円にする程ではないことが多いです。
ひとまず金額をつけて販売してみるとよいでしょう。
※ただし農地は別です
