東松山市という地域柄、郊外の土地の売却相談をよく頂きます。
東松山市のほぼ８割以上の土地が市街化調整区域です。
原則的に建築不可です。
駅近辺や殿山町・沢口町などは市街化区域です。
誰でも建築可能です。
この市街化調整区域と市街化区域を区域分けしたのが昭和45年頃。
“区域区分”といいます。
区域区分制度は、無秩序な市街化の防止と計画的な市街化を図ることを目的として、昭和43年の都市計画法制定により創設されました。昭和30年代からの高度経済成長に伴って人口が都市に集中し、都市が無秩序に拡大するいわゆるスプロール現象が社会問題としてクローズアップされたことを背景に導入された制度です。
https://www.pref.saitama.lg.jp/a1102/sigaika-chousei/index.html
市街化調整区域は建築不可ですから、
誰でも建てられる市街化区域よりも価値は下がるのが一般的です。
住宅適地であれば、感覚的には30～50％くらい変わります。
また、
市街化調整区域＝郊外＝土地が余っている
わけですから、調整区域には”そもそも誰も買わない土地”も多いのです。
都会から田舎暮らしに憧れた人が比企地方の土地を探そうとしても、
こちらの地方に親戚が居ないと、調整区域では建築できません。
※親戚がいるから建てられるとも限りませんが
ともかく、“誰でも建てられる” というのは、それだけの価値があるわけです。
ところで、市街化調整区域での建築について、
東松山市・住宅建築課のウェブサイトにこのような記述があります。
既存の建築物の建て替え
http://www.city.higashimatsuyama.lg.jp/soshiki/toshikeikakubu/jyutaku/menu/kaihakyokaseido/1349856392040.html
区域区分日前からある建築物、区域区分日後に適法に建築された建築物又は従前許可不要建築物の用途の変更を伴わない建て替え行為は可能です。
ただし、この場合でも、その建築行為が都市計画法に適合している旨を証明する適合証明の交付を受け建築確認申請書に添付する必要があります。
以前にも説明しましたが、“築20年経過の既存建物の建て替え”というものです。
参考）https://matsubori-consul.jp/2021/08/34%e6%9d%a111%e5%8f%b7%e3%83%bb34%e6%9d%a112%e5%8f%b7-%e3%81%ae%e3%81%be%e3%81%a8%e3%82%81/
多少手続きが要りますが、これは“誰でも建てられる”話になります。
ただし“既存の建築物の建て替え”というのが重要です。
建物が現存することが前提となります。
「この建物を建て替えるから許可を下さい」と申請することになります。
※用途変更を申請して属人性を抜き、その後適合証明を取得する流れ
とにかく建物があることが前提です。
つまり、
“古い建物だからとりあえず解体しよう”
と思って、解体してしまうと
“誰でも建てられる土地”では無くなる可能性があります。
この“既存の建築物の建て替え”ですが、市町村により取り扱いが異なります。
火災による滅失なら罹災証明書を出せばＯＫをもらえる場合、
解体してから１年以内なら許される場合もあります。
しかし、何を理由にしても解体したらダメ、という市町村もあります。
建築した時に開発許可を取っていれば大丈夫なのですが、
古い建築物の場合は開発許可の履歴が無いことが多いです。
また以前、倉庫や工場だった場合、
上手くすれば同一規模・同一用途での再建築が可能となり、
事業用地となる可能性が出てきます。
この場合、上手くハマれば住宅地より価値が高くなることもあります。
しかし解体してしまえば、それも無くなってしまいます。
市街化調整区域の再建築については、
各自治体によって考え方が変わりますし、
物件ごとに状況が異なりますから、一つ一つきちんと調査する必要があります。
ヒアリングだけでは判断できないことが多いです。
昔から居住している売主なら、
なんとなく周囲から、この辺りのことを聞いているものです。
しかし、相続して調整区域の認識が薄い方が所有者になると、
周囲から勧められてとりあえず解体してしまうことがあります。
※とりあえず共有と似た現象ですね
確かに空家問題は有名になっているし、
古い建物は景観を悪くする、ということもあります。
崩れかけの建物なら解体せざるを得ないかもしれません。
ただ実態は、葬儀屋から解体業者を紹介されたり、
共有相続した時に”とりあえず解体しておこう”という話になっていることがほとんどです。
もう一つ。これは田舎特有の事情ですが、
“建物があれば売れるが、建物が無い更地になると需要が無い”
というところも多いのです。
これは市街化調整区域だけの話ではありません。
たとえば土地面積が８０㎡～１００㎡くらいしかない場合。
突っ込み道路の一番奥だとか、少し駅から離れた旗竿地など。
こういった土地は、今どきのニーズからは離れているため、
売れづらいことがあります。
しかし、この土地に築３０～３５年くらいの建物があった場合は、
なんとか売ることができます。
建物をフルリフォームして居住する購入者や、
あるいは最低限リフォームして貸家にしたい購入者が想定されるからです。
特に狭小の土地は、建て替えニーズが非常に少ないです。
昭和５０年築でもいいから建物があってくれれば、何とかなるかもしれません。
整形地でも、築３５年くらいまでの建物なら、
更地で売るよりも高くなるかもしれません。
それ以上経っていても、リノベーション用の建物として使えるかもしれません。
築２２年を経過したから
耐用年数を超えていて価値がゼロ、なんていうのは嘘です。
以上のように、建物の有無は土地の価値に大きな影響を及ぼします。
理由があっても無くても、とにかく解体する前に一度相談して頂きたいです。
解体費が先行で発生するうえ、
解体のせいで起きる損失が大きいのです。
だいたいの場合、解体してしまった後で売却相談にいらっしゃいます。
いまさら指摘しても仕方ない話なので、殊更には指摘しませんが、
お客様に見えていない”失ってしまったもの”を思うと、悲しくなります。
特に市街化調整区域の場合、
“手放せるか手放せないか”を左右することすらあります。
どうか、記憶に留めて頂ければと思います。
