34条11号・34条12号 まとめ



ご質問が多いので、簡単にまとめますね。


市街化調整区域の土地について、主な制限3種類です。


・都市計画法第34条11号区域


原則、誰でも建築可。
東松山市では「第二種低層住居専用地域」に準ずる。

主な用途】
・ 住宅
・ 住宅兼事務所、住宅兼店舗
・ 共同住宅、寄宿舎又は下宿
・ 老人ホーム、保育所、福祉ホームその他これらに類するもの

・ 店舗、飲食店(認められる用途で床面積150㎡以内、2階まで)

※ただし、「11号区域内」の中でも
「既存住宅団地として指定された場所、
または国道・県道・幅員8m以上の市道に接する土地」に限る。
「既存住宅団地」は令和5年4月以降も11号扱い。
それ以外の更地は令和5年度以降、12号になってしまう



・都市計画法第34条12号区域


限られた人のみ建築可。
親族、というのは建築主から6親等以内、または配偶者から3親等以内です。

主な用途と要件】

・自己居住用の建築物
 →東松山市又は隣接する市町村の市街化調整区域に
  20年以上居住する親族がいる人ならOK


※土地は「既存集落」に所在する必要がある。
それなりに家が立ち並んでいる場所、ということ

※その他、持ち家が無いこと、ローンが通ることなど要件がある


※20年以上市街化調整区域に居住する人の、自己業務用なら可能な場合も



・同一用途、同一規模の建築物の建て替え



条件に当てはまれば誰でも建築可。
古い建物があって、その建て替え目的で購入します。


築20年を経過した建物の建て替えは可能なことがある。
同じ面積で、同じ用途または類似した用途に限る。



※用途変更(所有権移転、建替等)が認められた場合のみ
※破産、困窮などやむを得ない場合は5年所有で用途変更が承認されることもある



以上は都市計画法の制限です。
農地の場合は、上記に加えて、農地法上の制限が付加されます。



都市計画法で建築OKでも、農地法で引っかかることもありますから、
一筋縄ではいきませんね。



また、都市計画法はOK、農地法はOK、よし行けると思いきや、
水道が通っていないとか、汚水雑排水の排水先が無い場合。
あるいは、ガケになっていたり、すごい量の埋設物が埋まっていたり。
また、ほとんどの場合、下水道ではなく浄化槽での排水になります。



市街化調整区域は、”原則建築不可”です
要するに田舎です。
都心部のように、生活インフラも整備されていないし、
街灯が少ない、ガードレールが無い、等の不便があります。



そんな不便な場所を開拓して家を建てる、というイメージです。
だから、土地を買う費用以外にも、整地費用や造成費用がかかることがあります。



金銭面では広い割には安く買えることもありますが、
それと引き換えのデメリットもありますから、
さまざま天秤にかけて、購入判断をしてくださいね。



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