今回は路線価と取引価格、相続税評価について。
以前、東松山駅近くの土地を取引したときのこと。販売価格は50坪で1,800万円位だったと思います。看板を立てて、すぐに近所の方が買いたい、といらっしゃいました。
そのとき、買主の方がおっしゃったのが「この土地は”路線価”から計算すると1,300万円くらいが妥当だから、それくらいにしてくれませんか」ということ。
なるほど確かに、路線価から計算すると1,100万円くらいの土地で、100%評価に直して1,300万円くらいが適性といえるかもしれません。
しかしその土地は実際、1,800万円で売れる土地でしたので売主も譲らず、結局申し訳ないとも思いつつ、1,800万円で購入して頂きました。
そもそも「路線価」とは何でしょうか。
弊社・松堀不動産コンサルティングの敷地を例にして考えてみましょう。
こちらは全国地価マップより抜粋ですが、評価単位となる土地ごとに接する路線価、つまり左側の「77D」が路線価となります。
この路線価は「相続税路線価」といって、国税庁が算出した金額です。
Dは借地権割合といって、借地・底地・アパート評価の場合などで使われますがいったん置いておきます。
「77」は平米あたり1,000円単位の表記で、77,000円/㎡ のこと。
弊社が入っているMプラザビル3、というのは1,100㎡くらいの敷地ですから、弊社敷地の相続税評価額は
路線価×地積＝相続税評価額
77,000円/㎡×1,100㎡ ＝ 84,700,000円
となります。
実際は、各種補正が入り、さらに規模格差補正率なども適用できると思われますので、自用地の場合、ざっと7,000万円くらいの相続税評価額になりそうです。
一方、路線価は「相続税路線価」だけではありません。
先ほどとは、金額が違っていますね。
こちらは「固定資産税路線価」といって、市町村が固定資産税を課税するのに算定基準として使う価格です。
計算方法はやや複雑ですが、簡便には 路線価×地積 ＝評価額 という計算方式なので、
60,900円/㎡×1,100㎡＝66,990,000円
となります。
固定資産税評価の場合、規模格差補正率に準ずるような、大規模土地の評価額を下げる補正率を入れない市町村が多く、東松山市もそれに準ずる模様です。
ざっと感覚的には、6,000万円位の固定資産税評価額になるでしょうか。
さて、その他の有名な土地価格の指標として、「地価公示価格」というものがあります。
上図は東松山駅西口。松堀不動産の西口本店は、ちょうど地価公示の基準地となっています。
ちなみに令和2年の価格は118,000円/㎡です。
この３つの価格は、それぞれ役割が違います。
相続税路線価⇒相続税（贈与税）を計算する基準となる数値
固定資産税路線価⇒固定資産税を計算する基準となる数値
地価公示価格⇒不動産取引価格（時価）の指標となる価格
一般的に言われる「路線価」というのは、「相続税路線価」のことを指しています。
郊外に行けば、路線価が付されていない地域も多いです。
その場合は、倍率表と固定資産税評価証明をもとに、相続税評価額を算出します。
この相続税路線価ですが、公示地価の80％を目安に設定されています。
もうひとつの路線価である固定資産税路線価の方は、公示地価の70％を目安に設定されています。
郊外ですと、相続税路線価が付されておらず、固定資産税路線価だけ付されている土地も多いので、固定資産税路線価からの評価額を使って、時価評価の目安にできる場合があります。
地価公示価格は、１地点につき２人以上の不動産鑑定士が行った鑑定評価をもとに、国が設定しているものです。
地価公示価格は、不動産取引の指標となるもので、この価格をもとに相続税評価・固定資産税評価が設定されています。
さて、地価公示価格は「不動産取引価格の指標」ではあります。
しかし、実際の不動産取引が、地価公示価格に沿った価格で行われる必要はありません。
需要と供給の折り合う金額・条件で行われるものです。
従って、不動産取引価格が地価公示価格と異なることも多くあります。
たとえば駅から近い人気の土地。
地価公示価格の1.3倍くらいで売買されることが、よくあります。
駅に近ければ近いほど、希少性が増しますから、その分、供給に対して需要が過剰になり取引価格が高騰するわけです。
一方、駅からある程度離れた土地に関しては、公示価格の0.5～0.8倍くらいになることもあります。
これは逆に、需要に対して供給が多すぎるか、需要自体が少ないせいです。
また、大規模な土地については、分譲用地になるにせよ事業用地になるにせよ、大きければ大きいほど、平米あたりの単価は下がることになります。
結局、分譲住宅用地としては、その地域の平均的な住宅敷地面積くらい（つまり東松山では150～200㎡くらい）が一番、需要が多いため平米単価が高くなりやすいです。
あまり東松山市では見られないかもしれませんが、駅近くの商業地域では、ひとつひとつの土地は小さくとも、それらをまとめて100坪～500坪くらいにすれば、ビル・マンション用地として売却単価がぐっと上がることもあります。
また、工場用地などの場合は大きくても、それなりの単価で取引されます。
ともあれ、土地は日本全国すべて、姿かたちが違うものです。
上記のような机上の数字だけで決まるものでもありません。上水道は？下水道は？排水は？埋設管は？ガラは？越境は？トラブルは？隣地の人柄は？過去の事件は？騒音は？火災は？浸水は？ハザードマップは？周辺の販売状況は？現在の競合物件は？・・・等々、あらゆる要素を加味して、取引価格が決まります。
昔から相続されてきた土地、郊外の大きめな土地などは、きちんと調べてみると水道管が他人の敷地をまたがっていたり、排水が上手に取れなかったりと、問題を抱えているところがあります。
工事費用が多大になり、ご所有者様が想定されているより、低い時価評価になることが多いです。
ご自分でも調べることはできますので、上水道配管図、ハザードマップ、それから下水道地域でなければ浄化槽の排水先があるかどうか、境界杭はあるか。
少し怪しいな、と思った方は、一度調査してみるといいかもしれません。
