今回は、昨今の地価動向について、東松山市を中心に考えてみます。
まず、東松山市の公示地価平均データが以下の青部分になります。
東松山市は、おおよそ平成に入ってから一貫して低下し続けています。
最高潮の数字が以下。
平成3年では坪92万円、という金額です。今の浦和のそこそこ良い所くらいですね。
平成16年頃から投資バブルもあり地価の下落幅は減少。
2008年のわずかなプラスの後、おそらくリーマンショックを契機に一気に下落幅が増加しています。
その後、平成28年頃までは不動産投資への融資が緩かったことと、東京の地価高騰の煽りを受け、平成29年～令和元年ではわずかに地価上昇。令和2年で僅かに減少となっています。最盛期から現在までを考えると、地価は４分の１になってしまったわけです。
実は、不動産価格に対して、明確に相関関係がある数字、というものはありません。日本経済の動向、金利、GDP、米国住宅指数などなど、色々関連性のある数字はありそうですが、決め手にはなりません、一部研究によると、人口と不動産価格の間には、それなりの相関関係があるようです。それも、総人口ではなく生産年齢人口です。生産年齢人口とは、土地・住宅を購入するメインの年齢層で、15歳～64歳の人口を指します。
東松山市人口ビジョンでは、東松山市の将来人口予測を行っています。
平成27年度のレポートですので、現在と少しズレがありますが、見て頂きたいのは緑色の生産年齢人口の部分。もうずっと前から減少しており、さらに少なくなっていく見込です。
つまり、東松山市だけでみれば、購買層の減少＝需要数の減少⇒競争の減少⇒価格の低下 という理屈で、中長期的に地価が低下していくのは必然とも思えます。
これは別段、東松山市が特別なわけではありません。私の感覚でお話しますが、ここ２～３年で、東京23区は地価が5～15%上昇、23区外・川崎・横浜あたりで5～10％上昇。浦和・大宮が2～10％上昇。川越あたりで0～5％上昇。といったイメージでしょうか。東京中心の港区・千代田区・中央区あたりを中心に急激な地価高騰があり、東京都心部を高騰の中心地として、東京縁辺の人口拡大都市まで地価上昇が波及していくイメージです。
そこから離れて郊外部へ移ると、ここ1～2年はわずかな地価上昇は見られる場合もありますが、ロングスパンの傾向では生産年齢人口の減少・都心への人口流出が目につき、おおよその郊外都市では地価が低下し続けています。
さて、みずほ総合研究所の報告によれば、コロナウィルスにおける日本の経済損失は約30兆円、予測のGDP比で約5.7%マイナスとの予測です。リーマンショックの際、GDPは7.0%マイナスでしたので、予測ベースではリーマンショック程の打撃は無いかもしれません。しかし令和3年に入って再び緊急事態宣言が発令され、コロナの影響が長引けば長引くほど、景気を悪化させる可能性は高いです。先ほどの地価動向を見ればわかる通り、日本経済全体が大きな打撃を受ければ、結果的に地価は低下するものと考えられます。
総合的に考えると、東松山市の地価が好転する要素は、あまり見つけられない現状です。
人口はここから減少していき、東京オリンピックが開催されたとしても、そこが景気の折り返しとなり、地価も少しずつ低下していく、というのがおおよその見込です。もちろん、私たち不動産業者としては、地価が上がることを待ち望んでいるのですが、まったく楽観視できる状況ではありません。
バブル期前後の地価高騰を、実際にその目でご覧になっている地主の方からすると、現在の土地価格水準にご納得できないのは、痛いほどよくわかります。本当に皆様おっしゃいます。
しかし一方、今の世代の方は、バブル当時の地価高騰を知らないため、「売ったら損する」という感覚がありません。むしろ、人口減少が目につき、東京への移住を志向しがちです。空き地であれば、草木の管理も困ります。
そのため、相続が発生してお子様に権利が移った途端、売れる土地はすぐに売却してしまうことが多いです。また、不動産は分割しづらい資産のため、相続時の遺産分割で揉めやすい資産でもあります。
特に相続の場面で大切なのは、家全体として、資産をどのような形で次世代へ受け継いでいくか、ということです。必要な土地はどこなのか、不要な土地はあるのか。揉めやすい資産はあるか。揉めるなら生前に対策しておくべきか、そもそも相続不動産であれば、その時価評価をどう考えるか。実家は誰が継ぐのか、誰も継がないのか。
本来であれば、一度ぜんぶ洗い出して、お子様を含めた話し合いを済ませておくのがベストです。それが難しいのであれば、親の代で自ら資産評価を行い、方針を固め、対策を行ったうえで遺言書に残しておくこと。これは”争続”を未然に防ぎ、一族の資産を散逸させず、血族の縁を円満にするための、親側から次世代への贈り物になります。
ご提案から実行まで、全てサポート可能ですので、よろしければご相談ください。
